Ипотека: драйверы роста и сдерживающие факторы

Ипотечные ставки снижаются, но на фоне падения доходов доступность ипотеки остается под вопросом. Что станет драйвером роста ипотеки в ближайшее время? Кто сможет воспользоваться «вкусной» процентной ставкой? Какова ситуация на рынке ипотеки? Какие тенденции особенно заметны?

Алексей Владимирович Лашко, председатель правления КПК «Содействие»:

- В первом квартале 2020 года банки выдали кредитов на сумму 760 млрд рублей, если сравнивать с тем же периодом прошлого года, рост составил 23%. Но уже в апреле зафиксировано падение спроса на ипотеку, по сравнению с 2019 годом в суммарном выражении составил 13%. На фоне коронавируса и введения ограничительных мер многие граждане потеряли часть доходов, а кто-то вообще лишился работы. Сегодня востребованы кредитные каникулы и реструктуризация. Даже те, кто сохранил прежний объем доходов, предпочитают отложить оформление ипотечного кредита в условиях неопределенности. Банки при этом стремятся сохранить качественный портфель, оценка заемщика становится более жесткой. Сам анализ платежеспособности заемщика становится проблемой. Например, пока непонятно, как оценить степень того, как пострадал работодатель заемщика. Или насколько профессия заемщика стала неактуальной. Сегодня трудно спрогнозировать, как будет вести себя заемщик даже в следующем месяце. А ипотека — это длинная история.

Для тех, кто решился на покупку жилья в ипотеку и получил одобрение от банка, время удачное, их ждут низкие ставки на весь срок кредитования. 24 апреля Центробанк понизил ключевую ставку до 5,5% годовых, что отразилось на банковских ставках, удешевлению кредитов помогает и упомянутое падение спроса со стороны клиентов. Банки стремятся удержать объемы кредитования на приемлемом уровне.

Значительным драйвером роста ипотеки становится господдержка. Это и материнский капитал за первого ребенка, и субсидия по поддержке семей с родившимся 3-м ребенком в размере 450 000 рублей, различные региональные программы поддержки заемщиков. Субсидирование ипотечных ставок на новостройки — еще одна «опция». В таком случае разницу между льготной ставкой и рыночной банкам компенсирует государство. В целом ситуация будет во многом зависеть от продолжительности «карантина».

Часто спрашивают, стоит ли ожидать падения стоимости жилья. Думается, что этого не произойдет. Низкая ставка по ипотеке при всех проблемах, связанных с кризисными явлениями в экономике все же позволяет желающим приобрести объект по цене застройщика. А застройщику иногда проще договориться с банком и понести часть расходов по процентам на протяжении первого года, или «заплатить» первый взнос по ипотеке, чем уронить ценник. «Вторичка» традиционно зависит от рынка нового жилья. Можно прогнозировать лишь небольшое снижение цен на вторичном рынке. Теоретически часть людей будет вынуждена продать квартиру из-за потери доходов. Например, избавиться от ипотеки, переехав в квартиру меньшей площади. Но низкая ставка по ипотеке будет способствовать удержанию цен и на вторичном рынке недвижимости. Очевидно, что в процессе работы и проверки клиентов банки научаться анализировать поведение заемщиков в период пандемии. В итоге, количество отказных клиентов в банках увеличится, но не катастрофично — на 5-10%. Роль государственных программ будет возрастать.